住宅ローン金利比較、借り換えおすすめ方法、審査基準などなど徹底解剖

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住宅ローンの審査に落ちてしまった時は?

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家を買うために住宅ローンの審査に申し込んでも、残念ながら審査に落ちてしまうことがあります。
しかし、審査に落ちてしまったからと言って、すぐに諦めてはいけません。審査に通らなかった理由を探し、きちんと理由に応じた対策を取れば、審査に通過できるようになります。
今回は住宅ローンの審査に落ちる理由や対策について説明してゆきます。

◯他の住宅ローンを利用する
住宅ローンの審査基準は、ローンごと、銀行ごとに異なります。
同じような条件の住宅ローンでも、申込先が違えば審査に通ることもあるため、別の銀行の住宅ローンに申し込んでみるというのは有効な対策です。

別の銀行の住宅ローンでも保証会社が同じ場合、同じ保証会社が審査をするため、結局審査結果が変わらないというケースも中にはあります。しかし、住宅ローンの審査基準については独自の基準を設けている金融機関も多いため、やはり別の住宅ローンに申し込んでみるというのは悪くない方法です。


◯金利の高い住宅ローンに変更する
一般的に、金利の低い住宅ローンほど審査基準が高く、金利の高い住宅ローンほど審査基準が低いです。
金利が低ければ低いほど銀行の利益も少なくなるため、きちんと完済できそうな信頼のおける相手にのみ、低金利で融資を行っています。

住宅ローンの金利が低い順に並べると、大体以下のような順番になります。
ネット銀行・都市銀行・第一地銀・第二地銀・ノンバンク
これはそのまま審査が厳しい順でもあります。

最初は低金利で審査の厳しい住宅ローンに申し込み、審査に落ちてしまった場合は金利の高いものに切り替えていくようにすると無駄が少なくすむでしょう。

◯返済負担率を下げる
「返済負担率」とは、収入に対してローンの返済が占めている割合です。

返済負担率が高ければ高いほど、返済するのが大変になります。返済の負担が重くなるとそれだけ返済が滞ったり困難になったりする可能性が高くなるため、審査にも通りにくくなります。
一般的に返済負担率は20~25%とすることが多く、審査に落ちてしまった場合はこれと同程度まで下げることで通過しやすくなります。

例えば年収500万円の人の場合、返済負担率を25%とすると、年125万円の返済となります。1ヶ月の返済額で考えると約10万円です。

金融機関の中には、返済負担率35%程度まで認めているところもありますが、それだけ審査も厳しくなります。なによりも、月の返済額が多すぎると生活への影響がでてしまうため、相当の余裕が無い限り高すぎる返済負担率にするのはおすすめしません。

返済負担率を下げるにはいくつかの方法があります。
まずは借入額そのものを減らすこと。物件の金額を抑えたり、頭金を増やしたりすることで借入額の削減ができます。
返済期間を伸ばして、毎月の返済額を減らすのも良いでしょう。
また、変動金利の方が固定金利の住宅ローンに比べ、借入時の金利が低いため、月の返済額も少なく計算できます。固定金利の住宅ローンから変動金利に変更することでも返済負担率を下げられます。

◯融資率を下げる
「融資率」とは、物件価格に対して借入金額が占めている割合です

融資率が高いということは、それだけ自己資金が少ないということです。返済のリスクが高くなるため、融資率が高すぎると審査に通りにくくなってしまします。
融資率を90%以下にまで引き下げることで、審査に通りやすくなります。

最近では、頭金ゼロで住宅を購入できると、不動産広告や銀行で宣伝されていることも多いです。しかし、その分だけ審査は厳しく行われるようになっています。

◯信用情報をチェックする
住宅ローンをいくつ申し込んでも落ちてしまうという場合、信用情報に問題がある可能性が高いです。

信用情報とは、個人が契約したクレジットカードやローンについての情報です。いくつかの信用情報機関が信用情報を管理しており、銀行などが顧客の信用について判断する時に利用されています。

信用情報に登録されている内容には以下のような情報です。
・クレジットカード、ローンの借入件数と金額
・返済履歴と返済状況(直近2年分、遅延の有無等)
・事故情報(直近5~10年分、債務整理や自己破産、長期滞納等)

住宅ローンにかぎらず、ローンを組んだりクレジットカードを作ったりする際は必ずこの信用情報の照会が行われます。
特に融資金額の大きい住宅ローンの審査は厳しく、事故の記録がある場合、審査通過はほぼ不可能です。

信用情報は返済や利用があれば毎月更新され、一定の期間が経つまで情報が保持されます。この信用情報に問題があって住宅ローンの審査に落ちてしまう場合は、この情報が消えるまで待つしかありません。

自分の信用情報については、開示手続きをすれば個人でも確認ができます。
費用は数千円程度で、郵送やインターネットで開示手続きが可能です。
主な信用情報機関は2つあり、銀行の場合は全銀協を、保証会社はCICという機関を利用しています。

◯返済期間を短縮する
住宅ローンの返済は長期に渡るため、年齢も審査結果に大きく影響します。
申込時の年齢が高い時はもちろんのこと、完済時の年齢が高い場合も審査に通過しにくくなります。

例えば完済を80歳と設定している場合、退職後も返済を続けることになります。病気や怪我、死亡などで返済が困難になる可能性も高くなります。銀行としては返済リスクの高い貸出は避けたいですから、完済時の年齢が高い場合は審査に通りにくくなります。

返済の負担も考えると、退職までに完済できるような計画にするのが望ましいです。

◯勤続年数が伸びるのを待つ
住宅ローンの審査には勤続年数も影響します。
半年あれば十分だと言われていますが、可能なら1年以上あると良いでしょう。

勤続年数でローンの審査に落ちているようであれば、十分な年数になるまで待つのも手です。

◯フラット35を選ぶ
「フラット35」は独立行政法人住宅金融支援機構の提供している住宅ローンです。
全期間固定金利の住宅ローンで、固定金利の住宅ローンの中では金利が低いのが特徴です。

フラット35のもう一つの特徴として、住宅金融支援機構の定める技術基準に適合している住宅であれば審査に通りやすいという点があります。

基準は新築一戸建て、新築マンション、中古住宅、中古マンションごとに分かれており、部屋数や床面積や耐火構造など細かく決まっています。
例えば新築一戸建てであれば床面70平方メートル以上、新築マンションであれば30平方メートル以上必要です。原則として居住が2つ以上、キッチンとお風呂、トイレが設置されて居なければなりません。
その他にも点検口の整備や接している道の幅についても条件があります。

ただ、基準項目は多いものの、基準さえ満たしていれば審査には通りやすいです。

審査に通りやすく、使いやすい住宅ローンであるため、銀行が独自に提供している住宅ローンに落ちてしまった後、代替手段としてフラット35を勧められることも多いです。

◯住宅ローンの審査に落ちてしまった時は
住宅ローンの審査に落ちてしまうのには必ず原因があります。
どうして落ちてしまったのかについて、直接教えてくれることはありませんが、原因はある程度推測可能です。

審査に落ちてしまう原因に合わせた対策を行えば、住宅ローンの審査に通過できるようになります。一度審査に落ちてしまったからと言って諦めず、まずは理由を考えることからはじめましょう。

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