住宅ローン金利比較、借り換えおすすめ方法、審査基準などなど徹底解剖

住宅ローン比較マニア

住宅ローン金利

住宅ローンは金利を比較して選ぶ

投稿日:

◯住宅ローンの比較は重要
物件選びやハウスメーカー選びには慎重になっても、住宅ローンをどこで借りるかということについてはあまりこだわらない人も多いです。金利なんて、どこで借りてもあまり変わらないだろう、と軽く見ている人は少なくありません。

しかし、どの銀行の住宅ローンを選ぶかというのは非常に重要です。地方銀行とネット銀行では同じ変動金利の住宅ローンでもかなり金利に開きがあります。
そのうえ、借入額が大きいため、少しの金利の差でも返済額に大きな影響がでてしまいます。

少し例をあげてみましょう。
あるネット銀行の2017年8月次点の金利は、変動金利のもので0.497%です。一方、ある地方銀行の変動金利型住宅ローンの金利は1.125%です。
例えば借入額が2,500万円だとすると、金利が0.497%なら返済額は約2,700万円です。一方金利が1.125%の場合、返済額は約3,000万円と、300万円もの差が発生します。

当然、借入額が大きくなればなるほど金利による返済額の差は大きくなります。
損をしないためには住宅ローン選びに慎重になる必要があります。

◯住宅ローンの金利のタイプ
住宅ローンには3つの金利タイプがあります。
金利が変わる可能性のある「変動金利」、最初は固定金利で途中から変動金利に変わる「当初固定金利」、ずっと金利が変わらない「全期間固定金利」の3つです。

申し込み時点で最も金利が低いのは変動金利タイプですが、金利が上昇する可能性もあるため、一概にどのタイプがお得だとは言い切れません。
残念ながら、金利タイプによって特徴が異なるため、タイプ間の比較は困難です。まずはどのタイプにするか決めた上で、個々の住宅ローンについて比較していくのが良いでしょう。

では、それぞれの特徴や、メリット・デメリット、おすすめのケースについてそれぞれ紹介していきます。

◯変動金利タイプ
景気にあわせて金利が変化するタイプです。景気が良くなれば金利は上がり、反対に景気が悪くなると金利が下がります。
金利が変わるのは半年に1回で、短期プライムレートに連動します。

・メリット
変動金利のメリットは、当初の金利が他のタイプと比べて低く設定されているということです。金利の大きな変動がなければ、返済額を最も低く抑えられる可能性が高いです。

・デメリット
デメリットとしては、やはり金利が上がる可能性があることでしょう。景気が上向けば、固定金利の住宅ローンよりも金利が高くなる可能性もあります。
また、返済金額がいくらになるか正確に計算できないため、返済計画が立てにくいことにも注意が必要です。

・向いている人
返済に余裕があったり、繰り上げ返済を予定していたりと、短期間で住宅ローンを返済してしまおうと考えている人にはおすすめです。また、ネット銀行の住宅ローンは金利が低いものが多いため、ネット銀行で住宅ローンを借りようと思っている場合にも向いています。

◯当初固定金利タイプ
最初の数年間(2~15年)の間は固定の金利が適用され、一定期間経過後に変動金利に切り替わるタイプです。変動金利に切り替わった後の金利は、切り替わる前よりも高くなることが多いです。

・メリット
最初の固定金利期間は、比較的金利が低めに設定されており、返済額を抑えることができます。最初は金利の変動もないため、安定した返済を続けやすいです。

・デメリット
変動金利に切り替わった後の金利は一般的に高くなります。また、それ以上に金利が上がる可能性もあるため、固定金利終了後のリスクが比較的高いタイプです。

・向いている人
返済当初の返済額を抑えつつ、金額を安定させることができるため、子育てや教育費などの支出を予定している場合に向いています。
全期間固定金利タイプよりも金利が低く、それでいて変動金利タイプよりもリスクが低いため、バランス思考の人にも向いています。

◯全期間固定金利タイプ
借り入れから完済まで金利の変更がないタイプです。
金利の設定はやや高めではありますが、金利が上がる心配もありません。

・メリット
融資を受けた時点で総返済額が正確に計算できるため、長期的な返済計画が立てやすいです。景気が上向いた場合でも、金利が上がる心配もなく、安定して返済を続けることができます。

・デメリット
借り入れ時点の金利は3タイプの中で最も高く、景気の変動がなければ、最も返済額が高くなります。

・向いている人
短期的な返済ではなく、長期間コツコツ返済をしていこうと考えている場合に向いています。返済にあまり余裕がなく、金利が上がると困ってしまう場合にも全期間固定金利タイプを選びましょう。

◯比較は総返済額で考える
住宅ローンを比較する際には、金利だけでなく、諸費用を含めた総費用で考えることが大切です。

住宅ローンを借りる際には保証料や事務手数料などの諸費用が発生します。諸費用がどのくらいの金額になるかは各銀行・商品によって違うため、金利だけで決めてしまうと、一番負担の少ない住宅ローンを選べなくなる可能性があります。

諸費用がどのように決まるかについても少し解説しましょう。
メガバンクの多くでは、保証料は金利+0.2%、それに事務手数料として3万円程度を加えたものが諸費用となります。一方ネット銀行の住宅ローンでは、保証料ゼロで、事務手数料が借入額の2.0%となります。
例えば借入額が2500万円だとすると、ネット銀行の諸費用は50万円となります。一方メガバンクの保証料は100万円~200万円にもなります。
目に入る数字はメガバンクの場合0.2%、ネット銀行は2.0%であるためメガバンクの方がお得だと勘違いしてしまいやすいので注意しましょう。
見かけの数字だけでなんとなく判断するのではなく、きちんと計算した上で比べることが大切です。

◯各種特典も比較材料に
住宅ローンには各行が色々な特典をつけています。

例えば、介護や病気などの状況に応じて残りの返済を免除するといったものや、買い物の割引やクーポンなど様々です。
特典が有用かどうかは個人によって異なり、場合によっては金利の低い住宅ローンを選ぶよりも特典の充実した住宅ローンを選んだほうが良いこともありえます。
住宅ローンを比較する際は、総費用だけでなく、特典も合わせて考えるようにしましょう。

◯住宅ローンは複数申し込む
住宅ローンの申込時に注意したいのは、住宅ローンの審査には時間がかかるということです。

数時間で審査が終わることもあるカードローンなどの審査とは違い、住宅ローンの審査には非常に時間がかかりやすいです。融資金額が大きくなるため、年収や担保となる物件の価値、申し込み者の属性などが慎重に審査されます。
長い時は2ヶ月も審査にかかることもあります。

審査に時間がかかることによって、発生する問題の一つが物件を逃してしまうという問題です。審査に時間のかかるあまり、別の人に買われてしまったり、気に入った物件を逃してしまったりしてしまう可能性があります。
また、住宅ローンの金利は融資実行月の金利が適用されます。審査を待っている間に金利が変わってしまい、予定よりも返済額が増えてしまう危険もあります。

当然ですが、住宅ローンの審査は必ず通過できるとは限りません。散々待たされた挙句、審査落ちということもあります。
一つの住宅ローンにしか申し込みをしていなかった場合、審査に落ちればまた申し込みから始めなければならず、また2ヶ月待たされることになってしまいます。

このような事態を避けるためには、最初から2、3社の住宅ローンに申し込みしておくことが重要です。複数銀行から住宅ローンを借りることはできませんが、申込審査だけであれば問題ありません。複数申し込んでおけば、審査落ちのリスクを回避することができる上に、複数通過した中から一番良いものを選ぶという使い方もできます。

◯営業のオススメには注意
不動産業者やハウスメーカーの営業が住宅ローンを勧めてくることもありますが、あまり彼らの意見を鵜呑みにしないようにしましょう。
というのも、営業の人間が勧めてくる住宅ローンは「審査に通りやすいローン」であり、「お得なローン」ではないからです。

住宅ローンの審査に通過しなければ住宅は売れません。確実に契約を得るために、できるだけ審査に通りやすい住宅ローンを紹介しているのです。
実際、営業の紹介しているオススメの住宅ローンはメガバンクや地方銀行のものが多く、金利の低いネット銀行の住宅ローンは少ないです。

審査に通過しやすい住宅ローンを紹介してくれるのは、それはそれでありがたいのかもしれませんが、審査は厳しいが金利のもっと低い住宅ローンを利用できる可能性もあります。
営業のおすすめを鵜呑みにせず、自分に向いた住宅ローンはどこなのか、きちんと調べた上で比較検討するようにしましょう。

-住宅ローン金利

Copyright© 住宅ローン比較マニア , 2017 AllRights Reserved.