住宅ローン金利比較、借り換えおすすめ方法、審査基準などなど徹底解剖

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住宅ローン返済

住宅ローンは繰り上げ返済せず長く借りるべき

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◯一般的な返済方法
住宅ローンの借入期間を考える時、一般的には定年退職するまでに返済が終わるように期間を決めます。
60歳で退職を予定しているのであれば、60歳までに住宅ローンが完済できるように計画を立てます。

給与による収入がなくなった後、年金や貯金で生活している中、ローンの返済を続けるのはリスクが高いです。年金支給開始年齢も上がっており、まだ年金を貰える年齢になっていないのに、ローンの返済が残っているとなると厳しいものがあります。

返済期間が短ければ支払う利息も少なくできます。そのため、返済期間を短めに設定するだけでなく、積極的に繰り上げ返済を行うことで、返済期間を短くすることが推奨されています。

ただ、無理に返済期間を短くすると返済が困難になりかねないため、返済可能な範囲内でできるだけ短く設定するというのが最も賢い返済方法だといわれています。

例えば、3000万円を1.09%の金利で借り入れた場合を考えてみましょう。
35年で返済する場合は、月の返済額が85,949円、総返済額は36,098,767円、利息は全部で6,098,767円となります。
これが30年となると月の返済額は97,737円、総返済額は35,185,144円、利息は全部で5,185,144円となります。
返済期間を短くすることで、100万円近く支払う利息を減らすことができます。


◯返済期間は短ければ短い方が安心?
支払う利息を減らすことを重視するのなら、返済期間は短く設定するに越したことはありません。
しかし、将来のための安心感という観点で考えると、必ずしもそれがベストな選択肢であるとは言えません。

住宅ローンはローンのなかでも非常に低金利で、返済期間も長く設定できます。大きなお金をゆっくり返せるのが住宅ローンのメリットでもあるため、そのメリットを活かすのも悪い選択肢ではありません。

返済期間を短く設定したり、繰り上げ返済を行ったりすれば、それだけ月の返済額が増えます。本来自由に使うことのできたはずの金額を住宅ローンに充てるということでもあるのです。

借入金額3000万円で、30年返済と20年返済で考えてみましょう。
30年で返済する場合、月の返済額は97,737円です(金利1.09%)。
これが20年になると、返済額は138,370円(金利1.030%)。

返済金額を10年縮めた場合、月の出費に4万円の差がでます。
住宅ローンを早く返済しようとしなければ、毎月4万円ぶんを他のことに使えると考える事もできます。返済期間を短くし、上がった返済額分だけの価値があるかどうか考えて見る必要があるでしょう。

◯返済期間を短くするのはなんのため?
そもそも、住宅ローンの返済を早く終わらせるのはなんのためでしょうか?
それは将来のためです。
将来的に手元に残せるお金を多くできるように、余裕のある生活ができるように、頑張って住宅ローンを早く完済しようとしているのです。

トータルで出ていくお金を減らすことで、手元に残るお金を確保しようというのは、たしかに一つの方法としては間違っていません。

◯お金を「増やす」のも一つの選択肢
将来への備えとして、投資や運用を活用し、資産を増やすというのも選択肢の一つです。
住宅ローンを早く返済するための資金を資産運用に回すことで、住宅ローンを早く返済するよりもプラスにすることもできます。

多少のリスクはありますが、住宅ローンの金利以上の金利で運用できれば、返済期間を短くしたり、繰り上げ返済をしたりするよりも大きなメリットがあります。
返済期間が伸びれば利息も増えますが、その利息以上の利益があればなんの問題もありません。

例えば、3000万円の住宅ローンの返済を30年から20年に短縮する場合で考えてみましょう。
30年の場合、月の返済額が97,737円、総返済額は35,185,144円(金利1.09%)です。
20年の場合は、月の返済額138,370円、総返済額は33,208,718円(金利1.03%)となります。
返済期間を10年間短縮することで、約197万円の利息が節約できる計算になります。
その代わり毎月の出費は約4万円増加します。

ではこの4万円を20年間運用した場合を考えてみましょう。
毎月4万円を年2%で20年間積み立てた場合、約1170万円にもなります。
期間を短縮するよりも、差額を運用したほうが明らかに有利です。

◯返済期間短縮と運用の両立は?
返済期間を短くするよりも、月返済額の差額を運用した方が手元に残るお金が増えるということがわかりました。
では、住宅ローン返済短縮による利息の節約と、運用を両立するのはどうなのでしょうか。住宅ローンを早く完済し、その後に運用を始めたほうが両者のいいとこ取りができてより有利に見えます。

上と同じ条件で考えてみましょう。
20年で住宅ローン完済後、月13万円で10年間、2%の利回りで積み立てた場合の運用収益は1,637,586円となります。
住宅ローンを短縮して節約した利息と合わせると、約360万円となります。

一方、月4万円で2%の利回りの積立を20年続けた場合の運用収益は2,169,264円です。利息の差を差し引いても、期間を短縮せずに最初から運用を行ったほうが良いことがわかります。

◯住宅ローンの返済を早く終えた方がいいとは限らない
今までは、住宅ローンの返済期間はできるだけ短くし、繰り上げ返済も積極的に行って早く完済するのが良いといわれていました。

しかし、早く返すことばかりを重視するあまり、返済を終えた後に手元に残るお金が少なかったり、月の返済が重く生活に余裕がなくなってしまったりなどの問題も発生しがちでした。

ローンの返済計画を考える際に忘れてはならないのは、何のために返済を早く終えたかったのかということです。早く返済を終え、将来の生活を安定させることが目的だったはずです。

幸い住宅ローンの金利は低く、長く借りることが可能なローンです。
下手に返済を急ぐよりも、浮いたお金で運用をした方が、将来残すことのできる金額も大きくしやすいです。
住宅ローンは早く返さなければならないという固定観念に縛られず、柔軟な思考で考えていく必要があります。

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